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Analyse marché T2 2021

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Sommaire

Un marché en convalescence

Volum sort sa deuxième note d’analyse de l’année 2021 et le constat est clair, le marché du bureau subit encore la crise sanitaire au T2 2021.

Alors que les recherches de bureaux repartent à la hausse, les signatures sont restées en deçà de la moyenne décennale au T2 2021. Les prix quant à eux ont entamé un ralentissement dans leur baisse, peut-être pour atteindre un plus bas avant leur remontée ?

Pour cette analyse, nous avons fait un focus sur le secteur QCA de Paris, zone locomotive de la capitale qui définira une direction pour le reste du marché.

Le loyer au m² dans le secteur Paris QCA continue de diminuer, la baisse sur le premier semestre 2021 s’établit à -4% pour atteindre un loyer moyen de 1 026,52 € / m² / an.

Le stock disponible, quant à lui, continu de grossir où nous comptabilisons 2 2273 357 de m² disponibles à la fin du T2 2021. (+19,32% en 6 mois).

La part du bureau flexible s’établit à 38% de l’offre disponible sur le marché.

Le marché n’a pas encore rebondi, il est, selon nous, trop tôt pour sentir les effets du déconfinement et de la reprise économique. Le T3 2021 sera à regarder de très près pour envisager ou non des jours meilleurs sur le marché tertiaire parisien.

1. Le bureau en prestation de services

L’idée du bureau en prestation de services est d’offrir aux utilisateurs un outil pour les entreprises. Se rapprochant des codes de l’hôtellerie, l’actif tertiaire offre désormais une gamme de services incluant les charges de l’immeuble, les investissements, la fiscalité ou encore les charges de fonctionnements nécessaires d’un bureau, le tout en une seule facture mensualisée.

2. Le loyer serviciel

Le loyer serviciel est un indice de référence pour faciliter la lecture et la prise de décision. Sans surprise, les arrondissements parisiens sont très hétéroclites faisant apparaitre des écarts jusqu’à 35% entre le 8e arrondissement avec un loyer de 1 069,54 € HT/m²/an, et le 19e arrondissement avec 792,87 € HT/m²/an.

3. Le stock immédiat

Le stock n’a pas la même origine, mais la même utilité. Pour calculer le stock immédiat, nous utilisons notre base qui recense plus d’un million de m² de bureau en prestation de services, auxquels nous ajoutons les offres des différents sites annonceurs. Le stock affiché prend en compte le marché traditionnel, les offres en prestation de services ainsi que les sous-locations.

Les arrondissements offrant le plus de stocks immédiats sont les 8e, 9e et 15e arrondissements parisiens, quartiers qui comptent traditionnellement le plus d’actifs tertiaires.

Le taux de vacance moyen parisien est donc estimé à 12,03%, pour un stock immédiat total de 2 273 357 m² sur un total estimé à 18 millions de m² d’actifs tertiaires selon ETALAB.

4. Les arrondissements recherchés

L’emplacement est le critère le plus important pour la prise de décision, avec le loyer et le design de l’espace.

Nous avons analysé plus de 4 000 demandes pour voir où les utilisateurs souhaitent installer leurs équipes. C’est le 2e arrondissement avec 15,29% des demandes, qui arrive en tête du classement, suivent les 9e et 8e arrondissements, avec respectivement 13,06% et 9,99%.

5. Valeurs foncières

Selon le site ETALAB, qui reprend la base notariale, nous avons pu établir un classement des valeurs foncières par arrondissement. Le 6e arrondissement arrive en tête du classement suivi du 1e et du 4e arrondissement.

Les arrondissements parisiens affichés peuvent varier du simple au double, selon la qualité de l’actif, mais aussi la valeur locative et donc la rentabilité qu’elle engendre.

6. Rentabilité brute

Grâce aux loyers et aux valeurs foncières, nous pouvons établir un classement par arrondissement de la rentabilité brute. Cette fois-ci, les trois arrondissements qui viennent en tête sont les 15e, 13e et 11e arrondissements de la capitale, offrants des taux respectifs de 9,95%, 9,42% et 8,93%.

7. Scoring Volum

Pour parfaire notre tour d’horizon, nous avons établi un scoring des arrondissements parisiens qui prend en compte, la valeur foncière, la valeur locative, le niveau de stock immédiat et la demande utilisateurs.

Les arrondissements dits «à l’achat» sont les 3e, 11e et 2e arrondissements de la capitale. En effet, ces arrondissements cumulent les indicateurs positifs, entre une forte demande utilisateur, une valeur foncière relativement limitée au regard du reste de la capitale et un faible stock immédiat en concurrence, offrant peu de choix aux entreprises qui souhaitent s’installer dans ces arrondissements.

Nous en avons encore plus qui arrivent...

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Pour en savoir plus sur le marché du bureau en prestation de services, consultez notre page sur le prix m² d’un bureau à Paris